數(shù)據(jù)

    成交量下滑近1/4，價格出現(xiàn)松動

    對于房地產(chǎn)市場來說，7月份是傳統(tǒng)的淡季，今年也不例外。但是，相比于往年，由于上半年持續(xù)的嚴厲調(diào)控，樓市成交量下滑，觀望氣氛濃郁，使得這個7月顯得格外的冷清。

    7月份的市場數(shù)據(jù)也證明了“冷清”的主基調(diào)，據(jù)地產(chǎn)代理機構(gòu)恒輝統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，7月份鄭州樓市商品住宅成交量下滑明顯，環(huán)比下降28%，同比下降60%，商品房銷售面積為40.31萬㎡，處于2007年以來的歷史最低水平。

    值得注意的是，歷年的6月、7月、8月為房地產(chǎn)的回暖期，但今年在嚴厲的政策調(diào)控下，房地產(chǎn)市場震蕩明顯，下半年的房地產(chǎn)市場將在艱難中前行。

    與此同時，自1月出臺“新國八條”之后，市場存量呈現(xiàn)快速攀升趨勢，截至本月，鄭州市商品房累計存量為595萬㎡，較6月底增加73萬㎡。2011年前7個月平均每月的去化量為50.76萬㎡，若按此去化量計算，鄭州市的商品房可售11.72個月。

    相較于低迷的成交量，本月商品房價格只是略顯松動，環(huán)比微降，這主要是由于當月無高檔樓盤、商鋪的集中備案，中低檔樓盤的集中備案，有效地拉低了商品房整體均價。

    現(xiàn)象

    價格促銷增多，量價齊升難再現(xiàn)

    8月11日，漢飛·金沙國際在《河南商報》A32版刊登了“折單價5860元/㎡，全河南，有沒有”的形象廣告，簡單而有效的訴求，瞬間擊中了正在猶豫觀望的購房者。

    “接連打了三個電話都打不進去，看來還是價格最有沖擊力?！痹谝患覐V告公司工作的小顧從商報上看到這則廣告后，迅速打電話過去咨詢房子詳情，沒想到以往一打便通的售房熱線，竟然打不進去。

    “對不起，今天來電咨詢的人太多……”為了證明這則廣告的效力，經(jīng)歷了等待之后筆者終于撥通了該項目的售樓熱線，而據(jù)接待的漢飛·金沙國際置業(yè)顧問尹清春介紹，這次廣告出街之后，很多購房者都是沖著這個價格前來咨詢的。

    實際上，促銷再多不如直接談價格，這早已經(jīng)成為共識。據(jù)粗略統(tǒng)計，在鄭州各大房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站的廣告中，有3/4的廣告都提到了價格優(yōu)惠，“××項目最高優(yōu)惠10%”、“現(xiàn)金優(yōu)惠5萬元”等廣告更是隨處可見。

    “近來我們接觸的不少開發(fā)商都面臨資金短缺壓力，一方面在售的樓盤銷售受阻，另一方面銀行又不給貸款?！鼻迦A園副總經(jīng)理師凱倫告訴筆者，當前是開發(fā)商最為關(guān)鍵的時刻，下半年對于開發(fā)商來說資金面的考驗會更大，促銷回籠資金是迫不得已。

    對此，中原地產(chǎn)分析認為，市場的持續(xù)低迷不振，主要在于空前嚴厲的限購和信貸政策早已擠出了大部分投資性需求，而具備購房資格的需求也在不斷遞減。另外，隨著供應(yīng)壓力的增大，政策效應(yīng)或?qū)Ⅲw現(xiàn)為降價的全面蔓延。往年“金九銀十”量價齊升的景象將難重現(xiàn)。

    預(yù)測

    銷量向大開發(fā)商集中，新一輪洗牌啟動？

    當樓市低迷的時候，并非所有的開發(fā)商都餓著肚子，一些品牌強勢、口碑較好、開發(fā)運營能力強大的開發(fā)商反而在淡市中切走了更大的市場蛋糕，市場的集中度也有所提升。

    據(jù)同致行提供的數(shù)據(jù)，就銷售集中度來看，2011年上半年樓盤銷售套數(shù)TOP30項目共銷售商品房15575套，占全市商品房銷售總套數(shù)的53.96%，集中度較去年有明顯提升。

    “房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)調(diào)整的結(jié)果就是，市場份額向占據(jù)排行榜的前十名開發(fā)商集中。”建業(yè)集團董事長胡葆森曾預(yù)測，經(jīng)歷過多年的市場調(diào)整，在鄭州這樣的城市，前十名的開發(fā)商將占據(jù)越來越多的市場份額。

    數(shù)據(jù)也證明如此，據(jù)恒輝機構(gòu)的統(tǒng)計顯示，鄭州市的前十強賣掉了鄭州市1/3的房子，中原萬達廣場、二七萬達廣場、藍堡灣、綠地等幾個項目不僅成了上半年銷售榜的排頭兵，也成為淡市中的熱銷代表。

    對此有分析人士認為，調(diào)控以來開發(fā)商陣營的確出現(xiàn)分化。有背景的房企融資方式更加多樣，快速拿地、快速開發(fā)的高周轉(zhuǎn)運行模式的開發(fā)商也獲得迅速擴張，而沒有任何競爭優(yōu)勢的開發(fā)商正面臨被市場淘汰的命運。

    “此次調(diào)控之后，房地產(chǎn)市場將更加規(guī)范，樓市洗牌的結(jié)果是一些實力不夠的開發(fā)商將出局?！编嵵萦劳脴I(yè)有限公司常務(wù)副總馬水旺在3月初的預(yù)言現(xiàn)在看起來正在變?yōu)楝F(xiàn)實。

    相關(guān)數(shù)據(jù)

    辦公用房

    辦公用房預(yù)售面積1.95萬㎡，環(huán)比上升100%，同比下降24%；銷售面積4.95萬㎡，環(huán)比下降25%，同比下降50%；銷售均價12323元/㎡，環(huán)比上升0.3%，同比上升47%。隨著住宅市場政策調(diào)控的不斷深入，不受限購的非住宅市場逐漸受到投資者的青睞，同時也緩解了部分開發(fā)商的資金壓力。

    商業(yè)用房

    本月商業(yè)用房預(yù)售面積13.63萬㎡，環(huán)比下降5%，同比上升155%；銷售面積2.67萬m2，環(huán)比下降52.4%，同比下降66%；均價為18127元/m2，環(huán)比下降9%，同比上升73%。

    區(qū)域市場金水區(qū)以6.27億元的銷售額位于榜首，其次是鄭東新區(qū)，銷售額為5.58億元，鄭東新區(qū)依然領(lǐng)跑鄭州住宅房價，因金水區(qū)、鄭東新區(qū)配套完善、升值潛力大，成為投資者競相投資的熱土。